大家好，我是大海青岛，一个十多年的房地产从业者，平时喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频，希望我们大家能够喜欢。

　　首先，有一点要声明，我只是一个十多年的房地产从业者，并不是什么楼市专家，而且，我认为房地产也并不存在所谓的专家，至于什么样的房子能买什么样的房子不能买，一切都要每个家庭的实际的需求出发。

　　其次，我也不是什么中介，不是什么开发商的代言人，所以，别认为我是为了忽悠你去买房子，假如你有购房需求，不用别人忽悠你，你自己也会去买，假如你没有购房需求，不可能因为别人忽悠你，你就把房子买了。

　　我只是客观、真实、理性、不带情绪的分析房地产，希望能帮助到更多有购房需求的人。好了，闲话说的已经太多了，咱们现在正式开始：

　　把我们今天的第一条忠告，送给那些正在卖房子或打算卖房子的人，我的建议是，如果你现在不是特别着急用钱，房子就不要再卖了！因为现在已经是房地产市场最差的时候了，即使不是最差也基本上接近最差了，所以现在房子的流动性基本上已经被锁死了。

　　如果你现在卖房子，卖出的价格即使不是最低价，也基本上接近最低价了，因为现在很多考虑买二手房的人，大多数都是抱着捡漏的心理出来看房子的，它们目前买房的决定性因素不是你的房子够不够好，而是你的价格够不够低。

　　所以，你现在再卖房子，要么卖不出去，要么就得远远低于市场价，让购房者感觉自己捡漏了，你可能才有机会把房子卖出去，你能自己好好想想，这种房地产市场行情下，如果自己也不着急用钱，再卖房子还有没有意义。

　　除非一种情况可以卖，那就是置换，把这个房子卖了，用这个房子的钱再去换个位置更好的、配套更全的、或面积更大的房子，这样的一种情况下卖房还是能的，因为虽然卖的便宜，但是买的也便宜，自己也就不存在什么损失。

　　第二，买房或卖房这件事自己一定要有主见，不能人云亦云，要从自己的真实的情况出发，尤其是那些房产中介的话你只能听一半。因为他们不会把你的利益作为出发点，它们只会从自己的利益出发，当你卖房子的时候，它们会希望你卖的价格越低越好，因为你卖房的价格越低，它就越容易成交。

　　你的房子多卖钱还是少卖钱和它们都没有多大关系，因为只要成交了它们就能赚钱，所以当你卖房子的时候，它们会告诉你现在市场有多差，你的小区、你的户型有哪些缺点，甚至还会告诉你，你们小区谁家卖的多便宜，如果你也想把房子早点卖出去，就得卖什么价，这一切的目的是为了无限的降低你的预期差，卖一个比较低的价格，有利于它们成交赚钱。

　　而当你买房子的时候，它们又会说小区多好，户型哪里好，以后房价还会涨这类的话，反正，好也是他们自己说的，不好还是他们自己说的。所以，不管是买房还是卖房这件事，自己一定要有主见，房产中介的话听一半就好了。

　　第三，2024年要不要买房，记住有一点最最重要，那就是要看买房会不会降低家庭生活品质，家庭收入不稳定的情况下，绝对不能加高杠杆买房。

　　因为花钱买房是为了更好的提高自己的生活质量，改善自己的居住环境，如果买房不仅没有提高生活质量，反而降低了生活品质，那么在现在的房地产市场行情下我不建议你买！因为先上车再换车这种思想已不再符合现在的房地产市场行情，把杠杆加到极限买房的时代也已经一去不复返了。

　　以前讲究先上车再换车，别管大小，先把房子买了再说，而且还要把杠杆加到最大，买房时能多贷款就不少贷款，这些思想都已经过时了！

　　因为以前房地产市场处于卖方市场，房地产市场发展处于上升期，房价也处于上涨的阶段。在这样的市场行情下，只要你买了房子就是赚的，买的越大，贷款越多，就赚的越多，因为这种市场下房价是一直上涨的，而且绝大多数人的工资都没有房价涨的快。

　　即使出现突发事件，自己把房子卖了，不但可以平安下车，而且还能赚一部分差价，而且因为工资也是上涨的，所以时间越久反而还贷压力越小。

　　但是，在现在房地产市场行情下，房价不仅不一定上涨，而且还也许会出现下降的情况，房价涨不涨的还无所谓，毕竟买的房子是用来住的，涨了反正也不能卖，但是现在的工作和收入谁敢保证能够稳定呢！如果家庭的工作和收入受一定的影响，再加上还要还房贷，生活上的压力就会变大。

　　如果再遇到突发事件，需要卖房的时候，房子还可能面临卖不出的情况，这样一个时间段得生活上的压力就更大了！所以，以后像买房这种高消费行为，只能在自己的能力范围内，有多的锅就下多少米，绝对不可以加高杠杆，要给自己留有余地。

　　第四，大城市买房看地段，小城市买房看配套，在一二线城市买房最重要的是地段，只要地段没问题，在自己的能力范围内买对自己最合适的房子就好。

　　而如果是在小城市买房，不仅要看地段还要看配套，因为我们的祖国城市化率已经百分之六十五了，已经过了最快速的发展时期。尤其是很多小城市的房子可能已建的太多了，过剩了，因为经济发展又不是太快，不仅不能吸引太多的人口流入，甚至还面临着人口持续流出的压力。

　　所以，在房子多，人却慢慢的变少的情况下，小城市买房一定要看地段又看配套，因为这种地方对人口才能着迷，当你想要卖房的时候才能卖的出去。大城市就不一样了，大城市因为经济发展的比较快，人口又是一直持续流入的，所以地段才是最重要的。

　　第五，如果你要买的房子是高层或小高层这种产品，五楼以下的房子能不买就不买，虽然价格实惠公道，但是这种楼层采光比较差，居住舒适度比较低，卖房子的时候会比较困难。

　　二楼的房子建议还是不要买，因为现在的一楼都是独立下水，如果小区排水不好，二楼这种楼层有可能会出现返水的情况，如果出现这种情况，居住的时候还是比较闹心的，所以二楼能不考虑就不要考虑。

　　买房的时候矮楼层的腰线层最好不要考虑，因为矮楼层本身采光就不太好，如果还是腰线层就会导致采光效果更差了，所以在买房的时候尽量不要买腰线层，如果是期房，交定金的时候一定要销售人员落实清楚，一旦后期发现是腰线层再去维权可能会非常困难，所以不如把风险消除于买房的阶段。

　　槽钢层也最好不要考虑，因为虽然槽钢层一般情况下可能没什么问题，但是随着时间的流逝，假如盖楼的时候防水做的不到位，可能会出现漏水的情况。

　　第六，现在买房有一定要记住，能买新房就不要买二手房，尤其是房龄比较久的二手房，如果不得不买二手房，那就买5年左右的次新房。

　　因为，技术是在不断发展进步的，房子也是这样，现在的房子建的都比以前的房子更好了，户型也更合理了。打个比方来说，以前的房子层高可能两米八两米九，而现在建的房子都三米一，三米二了，肯定是层高越高居住舒适度越高。

　　以前建的很多房子，窗户的材质都是塑钢的，双层中空的，但是现在建的房子都是铝合金三波两强的隔音，隔热的效果变得更好了。现在开发商建的房子户型都更加的合理了，空间利用率也更高了，一般都是元宝户型或动静分区的户型，不像以前有很多奇葩户型，所以以后买房的时候能买新房就不买二手房，能买次新房就不买老房子。

　　第七，现在买房，如果想省钱，那就多磨一磨价格，现在房地产市场大，行情比较差，很多售楼处的销售都是不理想的，所以很多售楼处的价格都是可以谈的，如果多跑几趟多磨一磨价格，也许还是有优惠空间的。

　　千万不要冲动性消费，今天你不买房，明天价格也不会涨，因为现在已经不是一天一个价的时候了，要理性消费，要知道交钱容易退钱难。

　　不要被售楼处的营销行为打乱你的买房行为，因为你今天想要的楼层没有了，也许明天就有了！所以，不要因为担心你想要的房子被别人买了，而冲动性消费，一个星期以后也许你会发现，还有更好的楼层。

　　如果你不想因为楼层而被别人牵着鼻子走，那么你就应该学会查售楼处房子卖的怎么样，去网上房地产自己查，只要是绿色的就说明房子还没有网签，就可能还没有卖出去。这个查询网站的名字就叫网上房地产如果是在青岛就叫青岛网上房地产。

　　第八，如果你要买的房子是新房，那么你一定要看看这个楼盘的销售情况怎么样？如果房子销售情况一半，那么我建议你最好不要买！因为后期这个楼盘非常可能会有大幅降价或大幅优惠的情况。

　　就在2023年下半年的时候我就见到过这样的一种情况，有个楼盘在七月底的时候开盘，销售不太理想，于是9月份的时候房价就大幅调整。

　　其次，买房要看开发商，国企央企最好，有实力的地方开发商也没问题，如果这个开发商最近一两年传出过资金方面的负面信息，那么最好就不要考虑了，因为很多事情往往都不会空穴来风。