北京章哥，房地产从业20年，知晓业界门路，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮咱们答疑解惑。

　　最近遇到个问题寝食难安，想来想去仍是找您咨询下结壮。现在孩子广外片区小学四年级了，家里两套房都不归于优质财物，一套观音寺勾栏东区89平小三居，290万购入，现在估量也就值270万，现在租借中。

　　还一套远见世界公寓，一居室，600万左右，自住。想改进一下寓居环境，观音寺的房子购入还不满两年，现在卖原地亏20万，现在想只置换这套公寓。家庭年收入100万左右，我算了一下若贷300万贷30年，月供1.4万应该能承受。

　　现在不知在哪个区域买，孩子上学这几年还得住广外，是依然买西城求保值。仍是直接买个丰台的大房子，以租换租，由于置换的线万多税费，请帮助剖析下。

　　1、一个市郊相对偏僻的老小区，一个学区房公寓，是不算多优质。但这也看最大的意图了，观音寺的自住很适宜，经济实惠；远见公寓上学挺适宜，都是各有好坏，看自己注重哪方面了。

　　2、依然在西城求保值，那就买总价相对高的宜居房产吧。总价高的学区溢价相对低，寓居的性价比合算，能完成改进。并且下一年之后就算学区功用削弱，寓居的功用则会加强，宜居的会更受追捧。

　　两种挑选，一种是牛校周围的，小区质量不必太强，算统筹的，比方月坛发改委的。另一种是一般学区但小区不错的，大椿天广牛广外都有，大椿天的更典型，比方四合上院等等。

　　但假如是预算千万左右那就得看高峰期之后的方针了。只能说现在的溢价率还都不低，下一年之后假如放宽落户和高考什么的就能撑住溢价，没这些方针或许会受影响。我觉得这含义不是太大，相当于在同一家奢华餐厅吃饭，佛跳墙和鱼翅捞饭的性价比距离很大吗？横竖我觉得未必合算，计入税费的线、买个丰台的大房子换租？换租是正常的，许多家庭挑选，但这么换的不是太多。惯例主张是紧凑户型，这样能多占廉价，向阳的租金最高，丰台次选。千万大房子在丰台更是改进户型，自住适宜保值也能正常。但租金未必高，一般都低点儿，流动性和增值排序一般不太靠前，自己又住不上，我也觉得未必合算。

　　4、资金方面看自己了，税费能够计入房价。我觉得这俩计划都是自住为主的，西城的是现在自住，丰台考虑的是今后自住吧？那这就看自己的需求了，能承受换租就买丰台的，不能承受就换西城。保值方面是西城的多出个溢价风险罢了，其他的差不多。

　　布景介绍：想入龙体片区的房子，500预算范围内，能入的也就老破小2居。归纳排序，咱们夫妻俩共同优选离公园近一些，社区大一些，相对安静一些的房子。所以终究确定了龙潭勾栏、光亮楼这两个小区以及周边近处的房子。一向有重视这边的老破小，现在有套楼龄新些的电梯房（附户型图），价位与老破小简直同价，不知该入不？

　　长处：楼龄新，电梯房；面积大，建面88平，套内 64平；价格低，与同片区的60平左右的老破小简直同价；楼龄新，今后价格合理估量比老破小好出？

　　缺陷：9层顶层、北向，虽阳台有东、西采光面，但该房处于北侧中心的单元，两头都有街坊遮挡；面积大功用却少，再添加居室全赖间隔；阳台大保温性欠好不太好使用。

　　该房在东城龙体片区的龙潭勾栏小区内。这是一个60年代的老公房社区，共有44栋5层小板楼，一步梯3户，每栋3-4个单元。只需这么1栋9层高塔楼，2电梯10户，有独自的物业管理。

　　建面60平左右，户型好，以南北通透或全南2居为主力户型，明厨明卫，自住舒适度不错。缺陷是，楼龄老，大部分上世纪60年代的，后续借款困难难出手。咱们也想过大不了不出自藏着，这种思维是否很风险呀？

　　1、户型图不必看了，这当地我挺熟的。龙腾阁，房山城建开发的，存案名是“龙潭勾栏商住楼”，单体楼，公寓性质。未必比老破小好出手，不然就不是这价格了，究竟产品的价值是由供需联系决议的，好卖的大都都价格高。当然真要价格“合理”也行，可那就十分有或许吃亏了。

　　88平应该是一居室吧，打间隔的话必定有暗间，寓居体会就得看自己的喜爱了。这种产品便是自住为主，增值方面慢点儿。我发一个当年崇文区的房价表吧，比较一下这些年的增值率。

　　2、老房谈不上什么风险，惯例选项。老房的优势便是保值安稳，自身便是大盘的根底组成部分。下风便是流转性弱欠好出手。但公寓也是平等性质，都是最好在横盘期渐渐卖就不吃亏了。

　　其他老房能够赌一把旧址重建，这就得看运气了，赶上了便是严重利好，轮不上也不吃亏。前些日子光亮楼一带有重建的了，我忘了详细是哪儿了，但那是公房，这种房改房还得等。

　　3、总归假如是自住就看自己的喜爱，保值视点惯例主张是尽量不选公寓性质的，特别有硬伤的尽量躲避。

　　我家孩子25年入学，现在想购买学区房，归纳通勤要素后考虑两种计划如下：1是直接买朝外的九年一贯制学区，卧龙小区的两居，总价控制在750万以内。2是买和平里一小的房子，考虑到流转问题，选在楼龄最新的三区五区买个两居，总价控制在550万以内，满两年后就卖掉，去惠新西街南口邻近买个略微大点的房子。孩子坐地铁上下学，想问您这两种计划您更引荐哪种？

　　1、这没有规范计划，得看自己的状况和期望值。惯例主张是假如是天牛娃那在哪儿都行，向阳和东城在高分段的成果共同，向阳追逐的气势还挺猛。牛娃的话在向阳占廉价，有点招，牛校也大都九年制和单校。东城更适合普娃，资源均衡还公正，到现在为止没点招。

　　2、其他从房子来说两头的溢价率应该差不多，也便是寓居的性价比根本共同。差异便是朝外的单校九年，管得严；和一的直升挂号和派位都有，看运气。

　　3、假如能承受租房，那能够买占坑儿房。优势是占用资金少，流转性好，用完了学位看行情，觉得不适宜就出手。下风是溢价率更高，租金收益率低点儿。换租的话能占学区房的廉价，一般30%左右。

　　5、其他多说一句，接送孩子挺累人的。低年级还好，高年级和初中之后就紧张了，特别是初二之后和高中，许多家长寻求的都是让孩子多睡15分钟了，通勤时刻长了很磨人的。

　　我老公儿子都是北京户口，我户口还有一年转北京，或许是最终一批了，今后没有这种方针了吧？咱们现在纠结的是儿子上学问题，咱们名下无房，有100多万现金，假如买学区房要迁走户口才干上学是吧？

　　那咱们假如迁走户口会不会迁不回来，到时候拆迁就吃亏了。上学后是不是就能够迁回来了？若能的话你主张买哪里的房子，不图面积，只需能让孩子上好点校园就行。

　　1、方针，2021年撤销的农户，下一年也不是最终一批吧，5年怎样也得2026年呢。但详细的我不知道，仍是问派出所吧。

　　2、也未必非得迁走户口，仅仅说有房有户的京籍孩子顺位靠前，有房无户的顺位就靠后了，被调剂的或许性增大。

　　3、是否能签回来，这不是什么难事儿吧？只需是拆迁的时刻答应就不棘手啊。详细进程我不方便说，咨询村委会吧，他们必定了解，比我懂。

　　4、大大都在入学后就能迁回来，但像向阳的非九年制就欠好说，由于小升初要从头审定房籍户籍，也便是说中学单校划片的就最好有户籍，相当于幼升小。其他的九年制和派位的就无所谓了，有了学籍就行。

　　5、100多首付，多到什么程度啊？月供能承当多少，也便是总价能到多少？假如仅仅占坑儿，那东西海都能买到。西城广外的荣丰，东城东崇前的兴隆都市，还有永外的，300来万都能买到。既然是在东边也能够看向阳的，头部校的欠好买到，中上校园的没问题，也都是300来万。这先做个预算吧，然后看是哪个行政区适宜，之后在考虑学区和房子。

　　您为啥不引荐新房了？我印象中你引荐过啊，还有燕郊环京的呢，现在怎样又不引荐了？我没其他意思，不是挑您缺点，而是我确实是首付不高，只能重视五环外和环京的新房，并不是想抄底，而是尽量多用点杠杆，请了解刚需的无法。您觉得房山的云景台现在价格合理吗？是否跌到位了？

　　1、为什么不引荐了？没人给钱了呗，之前引荐是有开发商给钱啊，我也都明着说是广告了。只需钱到位我连鹤岗的墓地都敢引荐，不过燕郊的我没发过，环京的也就俩吧，给钱太少犯不上的，做人的底线是能够用钱多钱少来打听的，要不你多掏点儿钱打听一下我？

　　2、我当然能了解刚需的心境了，卖这么多年的房子，首要坑的便是刚需，其次才是买改进房的和有钱人。

　　3、中骏云景台，现在多少钱啊？限竞房，限价3.5万必定是高了，所以开盘时2.8万，后来听说降到过2.5万，现在多少我不知道。

　　拿阎村的做个参照吧，以绿城百合作为标杆，由于这是地铁邻近+质量好的小区。现在百合的小三居成交价是2.5万左右。那云景台作为没地铁且配套不完善的，在不高过绿城百合80%的状况下还能够考虑。

　　由于究竟是限竞房，以出资视点说，性质上就弱于产品房。这就等于人们的身世，大专的跟本科总让人心理上觉得不太相同。然后是质量，我不知道详细状况，但很难说能超过绿城，特别是在开发商遍及缺钱的时期。

　　然后是金融特点，虽然是二手房但没有约束条件，想卖就能卖，而限竞房是有禁售期的，流转性天然削弱。再加上交通配套等要素，80%的折价率我觉得还保存了呢，究竟你要考虑的是至少五年后能上市时的二手房价值。

　　或许拓展一下维度，假定你是想买二手房的。五六年后来到房山，面临绿城百合与云景台的二手房，都乐意出什么价格？然后再预算一下和你平等主意的接盘人有多少？

　　4、简单就这状况吧，云景台自住必定适宜，怎样都是新房。但出资性不算多强，房产的价值由地段决议大部分，然后是性质、质量和流转性。